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Artikel zum Thema: Wohnungsvermietung

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April 2013
Kein Vorsteuerabzug bei nicht marktkonformer Vermietung durch Privatstiftung
Kategorien: Klienten-Info , Vermieter-Info
 

Sofern eine Privatstiftung im Rahmen der Vermietung und Verpachtung einer Wohnung marktkonform agiert, sind üblicherweise die Vermietungseinnahmen der Umsatzsteuer zu unterwerfen, wofür im Gegenzug ein Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten sowie den laufenden Betriebskosten zusteht. Vermietet die Privatstiftung die Wohnung an den Stifter bzw. den Begünstigten, so ist es vom Gesamtbild abhängig, ob tatsächlich eine unternehmerische Tätigkeit vorliegt oder es sich um eine den Vorsteuerabzug ausschließende Vorteilszuwendung seitens der Privatstiftung handelt.

Der UFS hatte sich (GZ RV/1556-W/11 vom 29.12.2012) mit dem Fall auseinanderzusetzen, dass eine Privatstiftung eine großflächige Wohnung mit Garten und Garagenplatz in guter Wohnlage an den Stifter vermietete und aus den Anschaffungskosten sowie aus späteren Erhaltungskosten den Vorsteuerabzug geltend gemacht hatte. Die Wohnungsvermietung zwischen Privatstiftung und Stifter war durch mehrere Auffälligkeiten gekennzeichnet – z.B. wurde entgegen gängiger Praxis eine nicht wertgesicherte Miete vereinbart und auch der Erhalt einer Kaution in Höhe von 5.000 € quittiert, obwohl diese niemals von der Privatstiftung vereinnahmt wurde. Außerdem wurden Mietzahlungen teilweise sehr lange gestundet und auch die Betriebskosten für mehrere Jahre vorgestreckt. Begründet wurde dieses Vorgehen auch damit, dass die Wohnung aufgrund von Wasserschäden lange Zeit nicht vollständig benutzbar war und darauf geachtet wurde, das Verhältnis zum Mieter (Stifter) nicht zu belasten.

Entscheidend für den möglichen Vorsteuerabzug bei der Stiftung ist, ob eine unternehmerische Tätigkeit gegeben ist oder ob die Vermietung eine auf dem gesellschaftsrechtlichen Verhältnis basierende, gewollte Vorteilszuwendung an den Stifter darstellt. Wichtig ist dabei zu berücksichtigen, dass – wie im vorliegenden Fall – der Stifter maßgeblichen Einfluss auf die Stiftung hat, der auch dadurch zum Ausdruck kommt, dass die Wohnung auf ausdrücklichen Wunsch des Stifters angeschafft wurde. In einer solchen Konstellation muss für die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs der Publizitätsgrundsatz (klar nach außen hin erkennbare Vereinbarungen) erfüllt sein wie auch die Vermietung an sich einem Marktvergleich standhalten können.

Ausgehend von dem Gesamtbild der Verhältnisse verneinte der UFS den Vorsteuerabzug im konkreten Fall, da schon bei Abschluss des Mietvertrags keine marktkonforme Vermietung der Wohnung anzunehmen war. Verstärkt wurde diese Einschätzung überdies bei Betrachtung der tatsächlichen Abwicklung des Mietverhältnisses (Stundung von Miete und Betriebskosten usw.). Würde die „nichtwirtschaftliche Vermietung“ an den Stifter dem Stiftungszweck – z.B. Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Stifters und seiner Familie - entsprechen, wäre es ebenso wenig zu einem Vorsteuerabzug gekommen. Ein Vorsteuerabzug ist nämlich dann nicht möglich, wenn eine Tätigkeit Erfüllung des Stiftungszwecks ist. Die „Einnahmen aus der Vermietung“ waren im vorliegenden Fall bei der Stiftung mangels unternehmerischen Handelns nicht umsatzsteuerbar. Für die Praxis ist mitzunehmen, dass für die steuerliche Anerkennung der Gestaltung der Geschäftsbeziehungen zwischen Stiftung und Stifter/Begünstigtem marktkonforme Konditionen zwingend erforderlich sind.


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